二十四城旁刚需盘将推180套房源，清水价贵过悦玺，好心塞

近期，东二环边上的成发紫悦府成功引起了小全全的关注。该项目置业顾问在某摇号APP上发布的最新项目动态是这样的：户型建面100-123㎡，清水房，预计价格1.8-1.9万/㎡，预计拿证时间12月底。上次项目以刚需盘的姿态出现，清水1.3-1.6万/㎡的价格吸引了1159人报名。而新批次产品面积段由77-108㎡提升到100-123㎡，那么，项目产品是否真有升级？单价近2万的价格能否匹配产品价值？小全全决定前去项目实地踩个盘。

配套高度成熟的万年场板块

区域面临新房断档

项目位于东二环的万年场板块，所在区域非常优秀。
整个片区几乎都是华润的地盘，华润二十四城在这里撑起了城东的一片天。整个华润项目占地面积近1100亩，规划居住人口高达7万人，大家甚至戏称：几乎每一个成都人，都有一个住在华润二十四城的朋友。

华润二十四城成发紫悦府项目临近二环路，不管是飙到市中心还是跑到城外都非常方便。周边既有地铁4号线也有2号线，目前距离最近的地铁站点是双桥路站，约有300米，还有地铁8号线一期在建中，出行非常便捷。

双桥路地铁站目前，区域商业额配套主要靠华润万象城支撑，总建筑面积约32万平方米，作为城东人民的骄傲，万象城的业态十分丰富，可以满足不同消费群体需求。

万象城周边居民下个楼走两步就能满足吃喝玩乐和逛街购物等日常生活需求，成发紫悦府项目距离万象城约有400米的距离，晚上散个步就能走拢。当然，项目距离攀成钢的商圈约有1公里，虽然可以享受到商业配套，但也要等到攀成钢商圈起来才行…

距离项目约200米处有家乐福超市，项目自身也自带商业街区；华润润街以及部分社区底商也已非常成熟，可以负责地说，万年场板块的商业配套是完全不缺的。

华润润街

教育方面，周边有二十四城的金苹果幼儿园和嘉业幼儿园，都是私立学校；双庆小学属于项目划片范围内，还有双庆中学、石室中学东校区、列五中学。学校不缺，但没有排得上名号的公立学校，一直是这个区域的痛点。

嘉业幼儿园再谈医疗情况，周边较近的是成都新华医院、南光医院和攀钢集团成都医院，都在项目1公里范围内；较好的三甲医院是成都市第二人民医院，距紫悦府约3公里左右，坐地铁4号线只需要2个站。最后，作为主城区稀缺地段，紫悦府的生态配套也不算差，距离项目200米处有双桂公园，长度达400米左右，公园面积不大，可满足饭后散步。

双桂公园周边还有华润紫云府项目前的中央公园，更远的有距离约1.7公里的新华公园。万年场周边配套已经高度成熟，连成发紫悦府的置业顾问也傲娇地说：这个项目就是卖地段。

二环边容积率高达4.9的20亩小盘

180套房源预计清水价1.8-1.9万/㎡

目前华润悦玺短期已没有推新的计划，此次成发紫悦府推售的也是最后一批次产品，区域后面可能会出现无新房可售的情况。这样看起来，紫悦府还有点儿“真香”的意思了。项目地段可圈可点，那么项目自身的产品又如何？成发紫悦府项目开发商是中国航发成都发动机有限公司，国有企业，房地产开发属于旗下一个业务板块，目前已在成都开发的项目有紫东阳光、紫东芯座和莱茵北郡，成发紫悦府的售楼中心就设在紫东阳光的底商中。

售楼部位置

项目详情

成发紫悦府项目占地20亩，规划了4栋楼，3栋住宅+1栋公寓（用于返迁房），其中2#和3#两栋楼下有底商，项目共计540套住宅房源，户型建面为70-129㎡。

沙盘图上批次2018年底开盘推售2#和3#楼，清水售价13600-16200元/㎡，建面为77-108㎡，360套房源吸引了1159人报名，最低总价100万出头，十分抢手。
即将推售的是最后一栋楼，即1#楼，共有2个单元，24层，2梯4户，户型面积100-123㎡，共计180套房源，预计价格1.8-1.9万/㎡，清水交付，2020年底交房，计划于本月底拿证。项目整体容积率偏高，达到了4.90，绿化率为25.57%，共计655个停车位，物业费为2.75元/㎡·月。

实地打探

目前项目已经封顶，可以大致看到外立面情况。因为地块较小，自身定位是刚需盘，第一眼看上去给人的感觉就是挺密。项目外立面呈砖黄色，缺乏设计感。嗯，有点土黄土黄的感jio。

成发紫悦府住宅楼栋外立面虽然此次推售的1#正对中庭景观，是3栋住宅中位置最好的，但一侧紧挨双桥社区，小区较为老旧，目前并未有拆迁计划，低层楼栋有一定的视野遮挡影响。

项目部分楼栋与老小区距离较近还有一点，是许多客户都比较关心的噪音影响问题，已售罄的3#楼和即将推售的1#楼距离蜀都大道较近，现场目测项目打围的围墙与蜀都大道之间只有5、6米距离，蜀都大道的车流量非常大，车辆噪音及扬尘邻近楼栋，低楼层的影响是无法避免的。

项目部分楼栋与蜀都大道距离

蜀都大道二环高架更不用说，距离项目也仅仅10多米，对于2#和3#来说确实会有噪音影响。但1#位置更靠里面，所以相对会较为安静。

户型解析

紫悦府即将推售的这一批次，户型面积为100-123㎡，套四户型有1个，套三户型较多，大概有4个，均在100-110㎡，整体公摊为22%。

100㎡三室两厅两卫

空间格局分布合理，更多的空间给到了客厅和餐厅，面积达到30㎡，较为宽敞。卧室都有飘窗设计，两个次卧有点拥挤，约有9㎡，厨房和景观阳台面积都相对较小。

104㎡三室两厅两卫

跟100㎡的户型差别不大，格局分布基本一样，区别在于主卧和次卧卫生间的面积都有增加。

108㎡三室两厅两卫

基本上算是104㎡户型的镜像户型，但入户多了独立玄关，面积增加也主要在这里。

109㎡三室两厅两卫

竖厅设计，玄关处约2㎡，没有太大浪费较合理。这个户型是动静分区做得最好的，布局合理。

123㎡四室两厅两卫

作为120㎡的套四，除了客餐厅达到了30㎡的面积外，其他地方还是较为局促。景观阳台长度仅有3.3米，而开间有6.6米，加上客、餐厅的主要采光观景面位于建筑“凹槽”位置，导致客厅外阳台的景观视野受到严重影响，且在一定程度上会影响室内的采光状况。

总结

1、从新盘来看，华润悦玺清水1.6-1.7万/㎡，朗基城精装1.7-1.9万/㎡，恒大中央广场清水1.5-1.9万/㎡，首创天禧清水1.7-2.5万/㎡。成发紫悦府清水1.8-1.9万/㎡的价格优势不大，但因为目前区域内暂无其它新盘供应，因此占到了入市时机上的优势（当然，目前并不确定本月底项目是否会取证）…从二手房看，区域房价波动较大，以华润二十四城为代表的品质楼盘普遍在2万出头，老小区在1万多。

周边二手房均价（数据源自链家）不过，由于成发紫悦府的主力户型多为100㎡左右，所以总价能控制在200万以内，更适合想买入二环的刚需群体。2、区域配套十分成熟，生活非常便捷，但交通既是优势也是短板，因为临近二环高架和蜀都大道，会有一定噪音影响；且靠近老小区，会遮挡部分视线。3、时隔一年，如果按照预计价格开盘的话，较前一批次的价格涨幅将达到4000元/㎡。项目从容积率、小区绿化等指标看都是刚需盘的定位，同样是清水交付，享受同样的小区配套，只有位置和户型面积大小的差异，产品上并没有别的升级，要让刚需客户接受比前一批次贵了4000元/㎡的这个事实，也许没那么容易。